国家统计局发布2022 年1~10 月房地产开发投资和销售数据。
销售端：10 月商品房销售延续冷行情，“银十”成色不足2022 年1~10 月，商品房销售面积累计同比-22.3%（1~9 月-22.2%），10 月单月-23.2%（9 月-16.2%）；1~10 月销售金额累计同比-26.1%（1~9 月-26.3%），10 月单月-23.7%（9 月-14.2%）。其中，住宅销售金额累计同比-28.2%（1~9 月-28.6%）。价格维度，2022 年1~10月全国销售均价同比-4.87%（1~9 月-5.26%）；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达13710 元/方。往后看，2022 年11 月至今（截至11 月13 日）30 大中城市高频成交面积数据显示同比-22.1%，销售情况不容乐观。随着近期“第二支箭”、金融支持地产“16 条”、保函置换预售监管资金等融资端政策相继推出，短期降幅波动走向仍需观察：①“保交楼”措施落地，如增信、展期、续贷的具体落地等组合拳；②货币政策工具箱的“后手”，如个人房贷利率下调等，“16 条”中提出“支持个人住房贷款合理需求”其实是9 月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》文件的延续和加码；③“因城施策”中基本面较好的强二线城市及一线远郊的政策松绑空间，如限购放松及二套首付比例下调等，上周北京台湖、马驹桥地区不再执行通州最严的“双限购”政策即是一种积极信号；④房企“以价换量”力度，在当前市场预期较弱的情况下，部分地区新房价格在短期内仍有继续下行的压力。
开竣工：新开工单月稍有起色，“保交楼”下竣工修复确定性较强2022 年1~10 月新开工同比-37.8%（1~9 月-38.0%），10 月单月-35.1%（9 月-44.4%）。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在2~3Q 的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。考虑到当前宏观环境的不确定性提升，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是，实行“两集中”土拍的22 城中民企拿地意愿仍较弱，在规范地方债务管控背景下，部分城市城投等地方平台拿地或受限。在当前房企普遍“以销定产”的思路下，为改善经营性现金流状况，在销售未有明显拐点前提下，推迟新开工以减少工程款支出是普遍做法。
1~10 月竣工面积同比-18.7%（1~9 月-19.9%），10 月单月-9.4%（9月-6.0%）。竣工指标继8 月之后连续3 月好转持续，预计在一些列新政下“保交楼”将持续推进，尤其是本次“16 条”提出针对房地产链条中深受牵连的建筑企业，稳定其信贷投放，及针对房企的“专项借款+融资配套支持”、鼓励房地产项目并购贷、保函置换预售监管资金等措施，竣工有望成为年前修复确定性最强的指标。
投资端：开发投资单月同比降幅扩大，土地投资贡献持续减少2022 年1~10 月房地产开发投资完成额同比-8.8%（1~9 月-8.0%）， 10 月单月-16.0%（9 月-12.1%）。注意到，1~10 月土地成交建面同比-53.0%（1~9 月-53.0%）。考虑到，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在量、价同时继续弱化的可能；因此，尽管“保交楼”等一系列利好对建安投资有一定正面作用，但增量不足以对整体开发投资产生有力支撑，预计11 月开发投资额仍处于收窄探底阶段。
融资端：到位资金单月降幅扩大，居民贷款整体偏弱2022 年1~10 月到位资金同比-24.7%（1~9 月-24.5%），10 月单月-26.0%（9 月-21.3%）。结构上，10 月单月国内贷款（同比-18.4%）、自筹资金（同比-20.7%）、回款（首付+按揭）（同比-31.1%）【其中个人按揭（同比-31.4%）、首付款（同比-31.0%）】。从占比来看，销售回款仍为主要的资金来源渠道（10 月单月占比50.2%，1~10 月占比50.6%），各细分渠道单月同比皆负。居民总体按揭需求疲弱，从央行发布的10 月社会融资规模统计数据报告可以印证：10 月短期居民贷款为-512 亿元，同比少增938 亿元；中长期居民贷款为332亿元，同比少增3889 亿元。向后看，近期出台的一系列重磅政策将引导房地产市场平稳发展，居民中长贷表现有望得到好转。
投资建议
继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束，市场出清持续。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，当前政策以支持房地产市场平稳健康发展为锚定，板块估值及仓位已处历史中枢下沿。往后看，2022Q4 市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来投资、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：
保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、华发股份、建发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、万物云、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。
