还处于“寒冬”的房地产板块，暖风阵阵吹来。
继5月15日央行和银保监会宣布下调首套房贷利率下限20个基点后，5月20日，5年期LPR年内再下调，个人首套房贷利率下限最低可至4.25％。对于地产行业而言，政策的宽松力度越来越强。
然而，房地产市场目前仍处于相对低迷的状态，房企也存在较大经营压力，房地产市场的恢复仍需多方发力。不过，从投资角度看，在“稳增长”背景下，房地产板块在今年的震荡行情中显得较为坚挺。截至5月20日，申万房地产指数年内下跌2.86％，位居31个申万一级行业中的第三，而同期上证指数和沪深300分别下跌13.55％、17.46％。
值得注意的是，今年以来主动权益基金中表现较优的基金大多重点配置了房地产板块。有基金经理指出，本轮地产行业的投资机会可能会持续两三年，而并非短期政策博弈结束后就没有机会了。
房地产或将受益于5年期LPR下调
5月20日早上，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR维持3.7％不变，5年期以上LPR从4.6％下调至4.45％，下调幅度为15个基点。
对此，创金合信基金经理李龑表示，李结合5月20日央行下调（LPR）和5月15日央行宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至不低于相应LPR减20个基点来看，央行近期的两次动作，有两个重要影响：一方面，从历史数据看，地产销售对利率非常敏感，预计此举将有效促进地产销量见底；另一方面，央行上述动作是在全国层面对房地产金融政策进行调整，其传达的信号，有利于增强居民信心，促进销售的回暖。
李龑判断，地产销售或将结束快速下行阶段，销售预期有望得到改善。地产行业的企稳可能会使得社融随之有所改善，从而带动A股市场进入板块性机遇不断出现的阶段。但同时，后续仍需对人口结构、疫情等因素对地产销售回升幅度的影响，进行继续观察。
平安证券最新研报提示，随着政策发力及疫情后复苏形成共振，二季度末三季度初将是楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。
年内绩优基金经理纷纷超配房地产
值得注意的是，今年以来主动权益基金中表现较优的基金大多重点配置了房地产板块。
如年内回报已超30％的万家宏观择时多策略基金，截至一季度末，前十大重仓股中包括保利发展、金地集团、万科A、新城控股等地产股，合计占比近三成。
其基金经理万家基金副总经理、投资总监黄海表示，去年三季度以来，经济开始面临一定的增长压力，而市场对稳增长一直抱有较高的预期，对潜在的经济下行风险定价并不充分。以地产为例，当时我们非常看好地产板块的机会，主要基于：1）地产调控政策放松的概率增大，从稳地价、稳房价、稳预期的角度出发，地产政策适度宽松的概率大幅增加。地产板块一直受政策影响较大，如果政策环境逐渐由紧转松，地产股估值将会有明显修复。2）开发商拿地利润率过低的问题在修复。2021年四季度以来，房企拿地的利润率情况明显改善。3）从中长期角度，地产行业龙头财务风险低，未来具备稳健增长的特点，股息率高，市场占率有加速提升，值得长线资金的关注。
另外，年内管理产品业绩较优的中庚基金丘栋荣、中泰资管姜诚也都在一季度加仓地产板块，金地集团、万科A分别进入两人代表作中庚价值领航混合、中泰玉衡价值优选的前十大重仓股中。
值得注意的是，上述基金经理配置个股均是行业中的龙头股。对此，黄海表示，根据申万宏源证券统计，2021年，房地产板块整体净利润同比-91.8％。其中，一线房企净利润同比-30.5％；二线房企净利润同比-206.1％；三线房企净利润同比-112.9％。这一轮地产周期的不同点在于，企业间的分化非常大，过去靠盲目加杠杆做起来的开发商，这一轮受损很明显，而且未来可能再也无法回到以前的状态，他们的业绩表现也基本是大幅下滑，甚至出现亏损，我们在投资中也都回避了这一类标的。但是像一些稳健的龙头企业，销售和业绩远好于行业均值，虽然一些企业也因为计提较多资产减值等原因出现业绩下滑，但是幅度可控，未来我们判断这类企业会重新恢复增长趋势。
本轮地产股的投资机会可能持续两三年
目前，已有部分基金经理旗帜鲜明地表示，本轮地产行业的投资机会可能会持续两三年，而并非短期政策博弈结束后就没有机会了。
专注周期股投资的“老将”融通基金副总经理、权益投资总监邹曦在近期表示了对房地产板块投资的看好，他表示自己从去年三季度开始重仓介入地产是因为看到地产行业进入了一个重大时刻，第一，它出现了下行，这个下行跟历史上的周期有很大不同，是一个带有市场出清性质的下行，很多地产公司可能会离开这个市场，甚至有可能破产倒闭，那么必然会改变过去快周转的模式，不断推升地价。另外，2010以后的连续五年，房地产投资都处于相对比较高位的水平，而到去年三季度，房地产投资出现了明显的下行，下行趋势很难止住，这个时候，过去四五年对房地产市场一直不太友好的政策压制有可能会逐步放松。
邹曦表示，这轮地产行情分为三个阶段，第一个阶段肯定是龙头国企央企占优，市占率能够持续提升。第二个阶段，一些优质民企，甚至一些二线的国企可能更有弹性，但这个阶段那些龙头公司稳定性、持续性也非常强，目前大致处于第二阶段。后面第三阶段，就是行业内大部分公司一起提升估值。“本轮地产行业的投资机会的持续性可能有两到三年，未来的空间不是大家想象的政策博弈结束后就没机会了，我们要重新厘定新的发展阶段下房地产行业的空间。”
还有基金经理表示，当前的房地产，或相当于2015年的白酒。华夏基金经理李彦认为，房地产行业作为整个经济的压舱石，上下游产业链+房地产行业占了整个GDP存量了30％多，在当前疫情压力的情况下，其实这对于房地产行业、对于稳定经济起到了至关重要作用，预计接下来整个房地产市场的供给侧改革会持续进行，同时需求端的政策也会持续推出。
“我个人认为，投资者把投资维度拉长到一年或者三年的时间，从去年12月份，站在当时的时点和站在今年3月底的时间来说，这个行业的投资价值依然是非常凸显的。”李彦表示。
