三道红线方面，2022H1 总体房企扣除预收账款的资产负债率为73.3%，较2021 年下行0.5 个百分点；房企净负债率为76.7%，较2021 年上升0.7 个百分点；现金短债比为105.9%，较2021年下行20.4 个百分点。22H1 房企扣预资产负债率及净负债率总体优化，受融资收紧及销售下行影响，行业现金短债比承压显著。分结构来看，大型房企、国企仍保有一定的加杠杆意愿与空间，净负债率逆势提升7.7/7.5 个百分点至45.9%/68.5%；中小房企、民企长期偿债指标出现不同幅度优化，趋势性改善仍有赖于融资端与销售端的持续向好。
策略：看好需求托底与供给侧改革共振机会
22H1 行业艰难寻底，盈利能力来到历史低位；但分结构来看，部分优质龙头、国企穿越周期、逆势扩张。我们看好本轮行业供给侧改革之后的行业格局改善，以及短期需求政策托底力度增长所带来的alpha 和beta 共振机会，投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。
持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。
