三十年河东，三十年河西，真是万万没有想到，近30年来一直低开高走的房地产，如今竟然真的滑入了熊市。
在以前，我们通常都认为，房价总是低开高走，但是现在市场行情打的脸，宛如小时候父亲给你的耳刮子，下手既沉重又响亮。别说高开低走，就是低开也得低走。
A股：这行情我熟。
房价跌回两年前，已经不是什么惊悚的话。扒姐最近发现，广州现在好多楼盘都已经“破发”或在“破发”的路上。
什么是破发？被股票经常套住毒打的扒姐，对这个词那是深恶痛绝。在股市中，当股价跌到比上市时的发行价还低的时候，就是破发。
也就是说，现在很多楼盘的售价，已经一夜回到解放前，甚至比一两年前首开时还低。
01
价格涨涨落落落落落落，46楼盘破发
据扒姐不完全统计，广州一手在售楼盘破发的项目，起码超过46个。
从下表的统计看，破发的楼盘，并不仅仅局限于南沙、增城等外围区域，就连中心城区的天河、荔湾、海珠等区域，都有不少楼盘已经破发或者无限接近破发。
比如，曾被看作天河牛奶厂“最靓的仔”的合景臻颐府，今年3月份开盘时，一度售价12-14万/㎡，而目前贝壳上的售价，已经跌至9.5万/㎡，价格跌幅达到2.5-4.5万/㎡。
能和臻颐府并称卧龙凤雏的，估计也就只有去年开盘的雅居乐天际715了。
同样是破发楼盘，雅居乐715下跌方式也很触目惊心，直接拦腰截断的那种，一路从最高价9万/㎡跌到现在的4.5万/㎡。
首期买家，估计肠子都悔青了。
黄埔的标杆盘，也是破发的重灾区。
老黄埔庙头双雄，成了庙头双熊；小透明佳大瑞园，捂盘大半年，最终还是比开盘时跌了7000元/平；黄陂的广府壹号和镇龙的星汇城，也是傲气不再，直接击穿2年前首开时的价格。
至于刚需粮仓增城，跌破首发价的楼盘，更是多如牛毛。其中碧桂园云顶、叠溪花园这些更是跌得六亲不认，直接跌到地价以下。
就拿碧桂园云顶来说，其首开价格是3-3.5万/平，最高时一度站上4字头，那时堪称是云顶的高光时刻，可好景不长，云顶的价格一路跳水，如今8月份的特惠房价，已经单价2万/㎡的房源了。
要知道，云顶拿地价，可都需要2.4万/㎡。
碧桂园云顶
石滩的房价也一样，彻底瘫了。如景业壹方天地，与2021年入市时的1.5万/㎡，已经下调了4000元，现在还正朝着4位数迈进。
景业壹方天地
没有最低，只有更低，南部的番禺和南沙也直呼伤不起。如新造的星汇文玺，今年最低价有3.8万/㎡的特惠房源；保利悦公馆，几乎原地踏步。
南沙的楼盘基本出道就是巅峰，之后就是涨涨落落落落落……
比如深陷停工导致业主WQ旋涡的金科集美御峰，2019年开盘价已经在卖2.6万/㎡，现在售价缩水了1.1万/㎡。
而黄阁的保利天汇、十里方园、海语熙岸，横沥岛的湾区金融城、铂玥明珠ONE这些，也是先跌为敬。
02
破发的楼盘有什么特征？
在做了全广普查后，扒姐发现这些破发的楼盘，大部分集中在楼盘较为集中的外围新盘供应集中的区域，比如黄埔、增城、南沙。
而且大部分都是近一两年入市新盘，都是在价格上呈现出大开大合之势。
从2020年到现在楼市经历了房价涨幅太快而后又开始急刹车，这就导致选在市场最好的节点拿地入市的楼盘，对市场的预期太高，随着调控的一记重锤 ，硬生生地把价格打下去。
番禺大夫山旁的龙光天瀛，2019年拿地一举成为番禺的地王项目，拿地价格2.63万/㎡，在2020年3月开盘价格去到3.5万/㎡，入市不到一年时间，龙光天瀛开始打骨折式疯狂促销。
2021年国庆，龙光天瀛就放出了2.7万/㎡的单位，直接贴着地价卖了，到了去年底，双十一加上“降价潮”，龙光又再次放出全款秒杀专场，折后单价2.4万/㎡，破发了亲。
还有一个有趣的现象，破发的楼盘还有一些是因为对自身定位不清晰，野心太大，定价过高。
比如大冤种龙湖金地天峯，这个盘扒姐去踩过2次，产品和配套都很不错，项目自带龙湖天街商业，地铁上盖门口有3号线东延线，而且位于番禺广场，有18/22两条超级快线可换乘，区位成熟。
园林和产品都很能打，交通、配套、教育都能兼顾，在TOD+商业的热门标签，出于对于自家产品的自信，开发商对市场预估过于乐观，龙湖金地天峯开卖之前，吹风价一直去到5万左右。
可实际的情况却是开盘有惊喜，低至3字头。
2021年10月开盘，当时的价格，90㎡的户型售价3.98-4.2万/㎡，102㎡售价4.38-4.39万/㎡，129㎡售价4.3-4.4万/㎡，最低卖出了39980元/平㎡的价格起步，而且付款快还有折扣。
3字头的价格确实惊喜，但没想到，3字头就像魔咒一样把金地天峯的房价钉得死死的，开盘不到两个月，金地天峯的特价房源就越来越低，甚至有低至3.6-3.7万/㎡的价格。
降价破发的原因各不相同，但破发的项目却有规律可循，这两年入市的新盘，如果拿地价格贵且开盘定价过高，基本难逃破发的命运了。
03
“破发”楼盘还会激增，谁能挺住？
楼市冷淡，房子肯定难卖。
就广州近两个月的新房成网签数据看，7月共网签6320套，环比6月（7776套）下跌19%，而8月的成交更差，前两周（8.1-8.14）才新房网签2678套。
这也基本反映出了广州购房者的买房情绪依旧不高，冷静观望。若是市场没有特别的刺激点，那么成交量和价格下行的空间，还有一定的尺度。
而且，由于竞品之间的内卷，破发楼盘可能还会更多，一个盘降价，周边楼盘也会受到牵连，被迫降价。
兼之金九银十的促销节点，项目为了完成年度KPI，预计会有更多降价的楼盘加入“破发”大军，趁着国庆，走一波促销去化。
甚至整个下半年，广州各楼盘的促销力度会更大，工抵房、特价房、一口价单位......估计会铺天盖地的袭来。
照这么玩得话，那“破发”的几率就会更大，偏远区域的房价，很容易一朝回到解放前。
不过，有点小惊喜的是，扒姐盘完数据之后，发现破发的楼盘虽然多，但依旧有很多板块的楼盘，价格依旧坚挺，不仅没跌价，还成功的逆市上涨，666啊~
至于都有哪些盘挺住了，欲知后事如何，且听下回分解。
