何为服务型公寓历史遗留问题，这要追溯到2021年海南省新出台的一项政策。2021年10月，海南省出台《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，加强对商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公类建设项目管理，遏制将相关项目变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑的行为。
《意见》还明确，严禁旅馆用地分割销售和不动产登记，坚决禁止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。对于《意见》印发实施前已批未建的项目，不符合《意见》要求的，应修改建筑设计方案，并重新核发规划、施工许可证。
基于此，上述三宗地块被政府回收后再次进行出让。
被“类住宅”困住的服务式公寓
值得注意的是，海南之所以对“类住宅”问题进行一系列整治，是为了打击“双暂停”政策下的擦边球行为。
近年来，海南着意严控房地产开发，消化商品房库存，控制新增供应。有些项目将商业办公类项目变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑，影响公共服务设施基本功能。另外，因此类产品不受海南省房地产限购政策的影响，对海南省房地产市场的发展和政策的执行也造成一定冲击。
海南锦诚咨询中心总经理陈明辉则对时代财经称，海南近年来很少供应住宅用地，尤其三亚等核心城市，所以三亚中央商务区出让的全是商办用地。但政府也要卖地，所以就创新了一个中间型产品，即“B14”类酒店用地中规划出服务式公寓，后来该类产品不能出售，企业就算不过账，所以迟迟没有开发甚至想退地。尤其近两年来市场下行，政府综合了相关情况，不再开发服务式公寓这样“两不沾”的产品，所以做了现在的调整。“这不失为一个最终解决问题的方式。”
时代财经发现，今年10月8日，三亚中央商务区东岸单元服务型公寓用地也进行了控规调整的批前公示。控规涉及的5宗地已分别于2019年、2020年挂牌出让给中粮、中铁建，开发为“中粮·大悦城”、“中铁建·海语东岸”两个项目。
目前，中粮·大悦城二期已建至封顶，包括4栋商业楼、5栋服务型公寓，三期仅完成主体工程基准面下工程；中铁建·海语东岸一期也已建至封顶，为4栋服务型公寓，二期主体结构局部最高已建至5层。控规调整后，已封顶地块服务型公寓（B14f）用地性质调整为商务金融用地，完成主体工程基准面下工程的地块，则把服务型公寓用地性质部分调整为商务金融用地、部分调整为二类城镇住宅用地，用于安居房建设。
海南锦诚咨询中心总经理陈明辉对时代财经称，禁止“类住宅”产品并非打击房地产开发及炒作行为，只是规范市场正常秩序、按照批准的土地性质去开发。
