去年底，我写《泡沫破裂的声音》，主要指的是美国股市。
今年以来，纳斯达克和道琼斯，从高点到低点都下降了30%左右，最近一段时间有所反弹，但下跌趋势仍在继续。
现在，是时候说说美国的房地产市场了。
1
无需讳言，目前美国的房地产市场仍然很疯。
7月新房价格中位数是43.94万美元（总价），比一年前涨了8.2%。前几个月更厉害，5月（全美联邦住房金融局）房价指数同比上涨的幅度是18.3%，而2月更是19.4%，是1992年有统计以来的最高水平。
值得注意的是，现在美国的高房价已经开始外溢了——美国人正在去欧洲抢房。
今年前5个月，美国买家对法国房产的搜索量，比去年同期增长了37%。
巴黎、普罗旺斯、法国里维埃拉和西南部，这几个地方是搜索量最多的地区，意味着这三个地方最受欢迎。在法国和意大利，来自美国的购房需求都达到了三年以来的最高水平。还有不少美国人瞄准了西班牙马略卡岛和意大利撒丁岛。
这种购买需求的外溢，其实就是货币压力的外溢。
这种压力，一方面来自房价的价差，另一方面来自欧元兑美元大幅贬值形成的压力差。
最近欧元兑美元的汇率接近了平价，也就是一欧元兑一美元——以前可是一欧元能兑1.2美元的。
这一贬值，就意味着美国人在欧洲购买房的成本比以前便宜了16%。
这种购买需求外溢，通常发生在高峰期。
美元在国内的压力淤积已久，外溢就相当于泄洪，而泄洪必然减压，楼市的上涨压力也会随之而减。
2
减押的证据，是十分充足的。
量在价先，我们已经看到了美国楼市的量价背离。
7月新房的销售量，相比6月大降12.6%，相比去年7月更是暴跌29.6%，成交量创下近六年以来的最低。
我们知道，这两年美国房价大涨的原因，无非是疫后发钱导致的需求暴增，同时叠加由疫情导致的供应链中断。
一边需求增加急着买，一边供应中断跟不上，这才来了一波大牛市。
可是现在的逻辑反过来了。
一边是美联储开始加息收水缩表，抑制了需求；一边是新房的供应量大增。
截至7月末全美共有46.4万套新房待售（4月还是44万套），连续创2008年以来最多（别和中国比）。按照目前的销售速度计算，需要将近11个月才能吃完这些库存。
二手房方面，房子不像以前一样挂牌没几天就成交，成交周期越来越长了，买家的心态也开始松动，也更愿意调价。
前几天和一个在美国做经纪人的朋友聊天，他说现在帮客户买房没那么费心了，不用像去年和今年年初那样去拼命抢了，以前都是他追着开发商要房子，还要各种排队，现在开发商竟然会主动介绍了。
他反映的这些一手信息，印证了我的判断，也激发我写了本文。
