国泰君安临港创新产业园REIT将于9月19日发行，共募集2亿份，发行价格为4.12元每份，发行规模合计8.24亿元，存续期为43年。
国泰君安临港创新产业园REIT底层资产优质
受益于政策大力支持高速发展：临港新片区发展步入快车道，2021年1-9月全口径工业总产值达1631亿元，同比增长91%。临港十四五规划将推动临港新片区发展进一步提速，文件中对于打造世界级制造业集群提出了明确的量化指标，未来将形成集成电路、智能新能源汽车和高端装备制造等3个千亿级产业集群，形成人工智能、生物医药、民用航空等百亿级产业集群。
地理位置优越，交通网络不断升级：临港奉贤智造园一期及三期所在区域有上海绕城高速、两港大道等多条城市交通主干道，北临浦东国际航空港，南接洋山国际枢纽港，交通网络发达。临港交通“十四五”规划进一步升级，涵盖港口、高速、机场全方位交通网络建设，目标打造高效畅达的内外交通枢纽。
出租率高且稳定性好：项目均以单层标准厂房为主，处于供不应求的状态。
目前租户以汽车装备、生物医药、高新材料、精密器械类企业为主，客户质量高，历史租金收缴率稳定在99%-100%。租户集中度偏高，标的第一大客户租约时长均为10年期，剩余租约期限也均在5年左右，稳定性较好。项目合计评估价值为7.3亿元。
REIT标的资产主要营收来源为租金，收入与盈利能力均保持稳定。自基金设立后因2022年免租政策发生的租金减免将由原始权益人临港奉贤和临港华平承担，基金收益将不受疫情影响。根据招募说明书披露，2022年/2023年预计的年化现金分派率分别为
国泰君安临港创新产业园REIT估值测算
以2022年7月1日为起始时间，采用营运现金流贴现法，假设贴现率为8%，现金流增长率为4%，则项目估值为7.5亿元。若以募集规模为初始投资额，则项目IRR为7.18%。
