青海是一个存在感很弱的省份。
当谈到青藏高原时，您是否只想到西藏？
当谈到可可西里、昆仑山时，你是否意识到它们位于青海？
青海省面积在全国排行第四，仅次于西藏、新疆、内蒙古。它的辽阔，涵盖了无尽的草原，发源了长江和黄河，可可西里纵横千里，高原林立其中。
然而，青海楼市的存在感并不弱。
根据国家统计局青海新商品住宅房价：
2002年到2021年增长了572%
2002年到2011年增长165%
2012年到2022年增长了113%
20年来，只有3年的涨幅是低于5%，有9年高于10%，7年高于15%，这个投资回报堪比股市大神。
从上图我们也可以看到，2021年青海的房价终于出现了4%的下跌。
那么2022年的情况将会怎样呢？
01｜8月份量价大跌
根据国家统计局新商品住宅8月同比交易：
全国房价上涨4.6%，青海下跌13.9%
全国成交面积跌24%，青海跌58.7%
全国成交金额跌20.8%，青海跌64.4%
对比全国涨跌趋势，青海是脱轨式下跌。
02｜1-8月份单月跌幅逐渐加深
1）从同比涨跌情况看
3-4月，房价大幅增长，5-8月骤然转跌，跌幅超过10%，且呈扩大趋势。
成交量在8月出现了跳水，面积下跌58.7%，成交额下降64.4%
2）从绝对值来看
2021年的房均价为7851元/平米，今年5-8月份已经远低于去年均数。
2021年的月均成交面积为27万平方米，月均成交额为22亿，今年7月和8月也远远低于去年均数。
3）1-8月同比数据
全国房价下跌4.9%，青海下跌11.6%
全国成交面积跌27%，青海跌31%
全国成交金额跌30%，青海跌39%
青海的量价跌幅大幅超过全国，尤其是房价。
03｜青海房价恐怕还将持续深跌
2021年房价下跌是开始，2022年不会是结束，也还没到底部。
为什么这么说呢？
1）楼市库存超过10年！
根据国家统计局截止8月的青海数据：
新建住宅施工面积为2329万平米
其中竣工50万平方米
1-8月月均销售面积18万平米
我们可以算出，当前仍处于施工状态面积为2279万平米。
施工中面积/月销售面积=125个月
也就是说，把施工面积卖掉需要10.4年！
即便最大程度减去2年的期房库存，青海仍有8.4年的施工库存待售。
这是什么概念？有没有细思极恐？
如果不烂尾，那么为了回笼资金，开发商就必须甩卖，楼市出现暴跌。
2）房价收入比太高
青海房价经过20年来的大幅增长，老百姓买房有多难呢？
我们用房价收入比来评估。
房价收入比=房价*人均居住面积/人均收入
经济学界的共识是，比值在3-6之间为合理，超过6就代表房价过高。
2021年的青海数据：
房均价7851元/平方米
人均居住面积40.79平方米
人均收入25919元/年
算出，青海房价收入比为12.36
超过了合理值一倍，买一套房，要不吃不喝12年。
3）人口开始净流出
过往10年来看，青海的人口规模已经没有大的变化。虽然每年有1-5万的增量人口，但如果考虑到人口自然增长的因素，实际上，青海人口已经开始流出。
以2021年为例。
2021年青海的人口自然增长率为4.31‰（出生率-死亡率）。2020年人口基数为593万，即人口自然增长了2.6万，但总人口只增长了1万，所以净流出为1.6万人。
人口流出，意味着刚需在减少，楼市的根基开始不稳。
4）经济放缓
当失去人口红利时，就看经济的高速发展能不能给楼市打上补丁。
以过往20年青海和全国的GDP增长对比，青海连续18年超过全国增速，但是从2020年开始增速低于全国。
这也呼应了2021年房价的下跌。
结语：
楼市拔地而起容易，但越到高处越需要人口流入和经济发展的支撑。
显然，青海近两年的支撑力不够，已经显现高处不胜寒。
未来青海是否可以逆转呢？
考虑到近期的内外部环境，以资源型和旅游型产业为主的青海胜算不错。
