青海是一个存在感很弱的省份。
当谈到青藏高原时，您是否只想到西藏？
当谈到可可西里、昆仑山时，你是否意识到它们位于青海？
青海省面积在全国排行第四，仅次于西藏、新疆、内蒙古。它的辽阔，涵盖了无尽的草原，发源了长江和黄河，可可西里纵横千里，高原林立其中。
然而，青海楼市的存在感并不弱。
根据国家统计局青海新商品住宅房价：
2002年到2021年增长了572%
2002年到2011年增长165%
2012年到2022年增长了113%
20年来，只有3年的涨幅是低于5%，有9年高于10%，7年高于15%，这个投资回报堪比股市大神。
从上图我们也可以看到，2021年青海的房价终于出现了4%的下跌。
那么2022年的情况将会怎样呢？
01｜8月份量价大跌
根据国家统计局新商品住宅8月同比交易：
全国房价上涨4.6%，青海下跌13.9%
全国成交面积跌24%，青海跌58.7%
全国成交金额跌20.8%，青海跌64.4%
对比全国涨跌趋势，青海是脱轨式下跌。
02｜1-8月份单月跌幅逐渐加深
1）从同比涨跌情况看
3-4月，房价大幅增长，5-8月骤然转跌，跌幅超过10%，且呈扩大趋势。
成交量在8月出现了跳水，面积下跌58.7%，成交额下降64.4%
2）从绝对值来看
2021年的房均价为7851元/平米，今年5-8月份已经远低于去年均数。
2021年的月均成交面积为27万平方米，月均成交额为22亿，今年7月和8月也远远低于去年均数。
3）1-8月同比数据
全国房价下跌4.9%，青海下跌11.6%
全国成交面积跌27%，青海跌31%
全国成交金额跌30%，青海跌39%
青海的量价跌幅大幅超过全国，尤其是房价。
03｜青海房价恐怕还将持续深跌
2021年房价下跌是开始，2022年不会是结束，也还没到底部。
为什么这么说呢？
1）楼市库存超过10年！
根据国家统计局截止8月的青海数据：
新建住宅施工面积为2329万平米
其中竣工50万平方米
1-8月月均销售面积18万平米
我们可以算出，当前仍处于施工状态面积为2279万平米。
施工中面积/月销售面积=125个月
也就是说，把施工面积卖掉需要10.4年！
即便最大程度减去2年的期房库存，青海仍有8.4年的施工库存待售。
这是什么概念？有没有细思极恐？
如果不烂尾，那么为了回笼资金，开发商就必须甩卖，楼市出现暴跌。
2）房价收入比太高
青海房价经过20年来的大幅增长，老百姓买房有多难呢？
我们用房价收入比来评估。
房价收入比=房价*人均居住面积/人均收入
经济学界的共识是，比值在3-6之间为合理，超过6就代表房价过高。
