地产板块业绩 下滑。2022 年前三季度房地产板块营收同比-13%,归母净利润同比-81%。
其中,主要开发企业营收同比-15%,归母净利润同比-54%。房企业绩下滑主因:1)利润率下滑。2022 年前三季度主要开发企业毛利率为17.7%,同比-2pct;归母净利率2.9%,同比下滑2.5pct。 2)三项费用率、少数股东损益提升。主要开发企业三项费用率7.6%,同比+0.5pct;少数股东损益占净利润比重43%,同比+14pct。3)减值损失增加。2022年前三季度,主要开发企业资产减值+信用减值损失67 亿元,去年同期58 亿元。
优质房企业绩表现较好。2022 年前三季度地产板块整体业绩下滑,但优质企业受益良好项目布局与信用优势,业绩表现相对较好。
1) 业绩方面,一/二/三/四梯队房企2022 年前三季度营收增速分别为15%/-23%/-34%/9%;归母净利润增速分别为-6%/-91%/-165%/-550%。部分房企业绩保持正增,前三季度滨江集团业绩同比+55%、华发股份+3%、万科A+2%、金地集团+1%。
2) 利润率方面, 一/ 二/ 三/ 四梯队2022 年前三季度毛利率分别为20.6%/21.1%/12.7%/20.8%;归母净利润分别为5.9%/0.7%/-3.4%/-4.7%,头部企业利润率相对保持稳定,其三项费用率、少数股东损益、减值损失也少于其他企业。
地产板块三道红线现金指标恶化。2022 年前三季度末,地产板块剔除预收账款资产负债率71%,净负债率78%,负债率维持在较高水平。前三季度地产板块销售回款同比-32%(2021 年+8%),使得房企现金指标明显降低,三季度末现金短债比0.95 倍(2021年末1.25 倍)。各梯队三道红线指标均有所下滑,但头部房企表现相对稳健。22 年前三季度,一/二/三/四梯队剔除预收账款资产负债率分别为67%/71%/78%/71%、净负债率分别为57%/107%/100%/74%,现金短债比分别为1.75/1.31/0.43/0.6,一梯队房企三道红线仍达标。
优质房企保持较强现金流管控能力。优质房企虽然也受到行业下行冲击,但其财务结构相对稳健,经营性现金流和融资现金流都更为健康。2022 年前三季度,一/二/三/四梯队销售回款分别同比-19%/-31%/-46%/-30%,一梯队降幅较小。优质房企融资渠道相对畅通,22 年前三季度,地产企业新发债4244 亿元,其中华润置地、万科、首开股份、招商蛇口、保利发展、中海地产等发行规模排名前十。优质企业融资成本也明显较低,2022 年上半年末,保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团的综合融资成本分别为4.32%、4.10%、4.08%、4.54%、4.70%。
行业供给侧改革持续,优质企业销售、融资、拿地等显著受益。
优质房企销售表现优于行业,排名快速提升。月1单月百强房企中,国央企金额同10比-14%,其他-42%。1-10 月销售金额累计同比,招商蛇口-12%、华润置地-8%、建发房产-14%、中海地产-23%、华发股份-8%、越秀集团+12%,国央企表现远优于百强累计销售同比-45%的水平。优质企业销售份额和排名也快速提升,2022 年1-10 月Top30国央企市占率(占百强销售金额比重)为42%,20 年、21 年该比例为27%、32%。
2)国央企托底效应明显,国央企拿地力度较高。1-10 月,TOP30 房企中国央企拿地力度30%,民企拿地力度约7%。3)优质企业拿地份额提升且利润率改善。22 年来国央企拿地金额占比超 80%, 21 年 1 批次仅 54%。且房企拿地利润率改善,从21 年一批次的22%上升至22 年来的28%以上。
投资建议:地产板块业绩持续下滑,房企之间分化明显,优质房企业绩、销售、融资、拿地表现均较好,持续看好地产供给侧改革受益标的,保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团、招商积余、南山控股。