地产板块业绩 下滑。2022 年前三季度房地产板块营收同比-13%，归母净利润同比-81%。
其中，主要开发企业营收同比-15%，归母净利润同比-54%。房企业绩下滑主因：1）利润率下滑。2022 年前三季度主要开发企业毛利率为17.7%，同比-2pct；归母净利率2.9%，同比下滑2.5pct。 2）三项费用率、少数股东损益提升。主要开发企业三项费用率7.6%，同比+0.5pct；少数股东损益占净利润比重43%，同比+14pct。3）减值损失增加。2022年前三季度，主要开发企业资产减值+信用减值损失67 亿元，去年同期58 亿元。
优质房企业绩表现较好。2022 年前三季度地产板块整体业绩下滑，但优质企业受益良好项目布局与信用优势，业绩表现相对较好。
1） 业绩方面，一/二/三/四梯队房企2022 年前三季度营收增速分别为15%/-23%/-34%/9%；归母净利润增速分别为-6%/-91%/-165%/-550%。部分房企业绩保持正增，前三季度滨江集团业绩同比+55%、华发股份+3%、万科A+2%、金地集团+1%。
2） 利润率方面， 一/ 二/ 三/ 四梯队2022 年前三季度毛利率分别为20.6%/21.1%/12.7%/20.8%；归母净利润分别为5.9%/0.7%/-3.4%/-4.7%，头部企业利润率相对保持稳定，其三项费用率、少数股东损益、减值损失也少于其他企业。
地产板块三道红线现金指标恶化。2022 年前三季度末，地产板块剔除预收账款资产负债率71%，净负债率78%，负债率维持在较高水平。前三季度地产板块销售回款同比-32%（2021 年+8%），使得房企现金指标明显降低，三季度末现金短债比0.95 倍（2021年末1.25 倍）。各梯队三道红线指标均有所下滑，但头部房企表现相对稳健。22 年前三季度，一/二/三/四梯队剔除预收账款资产负债率分别为67%/71%/78%/71%、净负债率分别为57%/107%/100%/74%，现金短债比分别为1.75/1.31/0.43/0.6，一梯队房企三道红线仍达标。
优质房企保持较强现金流管控能力。优质房企虽然也受到行业下行冲击，但其财务结构相对稳健，经营性现金流和融资现金流都更为健康。2022 年前三季度，一/二/三/四梯队销售回款分别同比-19%/-31%/-46%/-30%，一梯队降幅较小。优质房企融资渠道相对畅通，22 年前三季度，地产企业新发债4244 亿元，其中华润置地、万科、首开股份、招商蛇口、保利发展、中海地产等发行规模排名前十。优质企业融资成本也明显较低，2022 年上半年末，保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团的综合融资成本分别为4.32%、4.10%、4.08%、4.54%、4.70%。
