苏州成交数据——湖西篇

最近在整理二手房成交数据，以贝壳和我爱我家为主，数据全部真实，先码一篇园区湖西板块的，如果对湖西二手房不熟悉，可以先看这篇文章

苏州楼市20年——湖西时代

以下是正文：

湖西一般是指园区最早的一期8平方公里范围，范围图大概是下面这样的，常台高速以东区——金鸡湖。

湖西的二手房小区上面那篇文章介绍的应该算比较详细，本文就不多做介绍了，按照学区划分一下，可以分为下面这张图

其中去年热度比较高的是天域东区、天域西区、湖左岸、中茵皇冠等沿着一线金鸡湖的改善小区，相反东环片区的华庭苑、贵都花园、东方花园等小区，已经逐渐“古城化”，日渐冷门。

下面上图排序，简单分析一下各小区目前大概成交情况：

01.星港小学&星港中学

双星港学区有3个小区，贵都花园跟华庭苑两个小区成交量非常低。

1.华庭苑

先说华庭苑是由于小区户数少导致挂牌房源非常少，成交量低很正常，这个小区早年是供电局的福利房，园区少有的公务员小区，小区品质其实目前来讲还不错，加上又是低密度、大户型为主，也算湖西比较适合自住的小区。

2.贵都花园

相对华庭苑而言，贵都花园就比较惨了，以前印象城火的时候，很多人应该有坐地铁到中央公园，再穿过贵都花园去印象城的经历。

从位置上看，贵都花园要比华庭苑稍微好些，而且正好地铁口中央公园站，边上还有印象城、贵都邻里中心，紧靠着园区早年的地标海关大楼。

然而，这样的贵都花园就是卖不动了，跟古城区某些老牌商品房一样（没错，宝石御景园就是你），占据着极好的地段，一年拉下来一看，成交只有个位数。

如上图所示，过去4年成交均价数据非常少，其中2020年一整年，贝壳和我爱我家都没有任何成交数据。无论成交量和成交价，跟一路之隔的新馨花园都有着巨大的差距，也许这就是市场对星海和星港学区的定价。

3.都市花园西区

都市花园西区的房龄其实比东区要新很多，因为当年都市花园地块是不靠近金鸡湖的，然后就是围绕着中央公园一圈的，谁离得近，谁就是主流，所以贵都、都市西区当年都是香饽饽。

结果。。。同样是学区差距，都市花园西区尽管房龄更新，但是成交均价还是比不上都市花园东区的，差价大概在2-3K/㎡。

都市西区尽管有电梯房，但整体热度一般，比贵都花园稍微好一丢丢。

这三个小区成交价非常有意思，每当你觉得他不行的时候，他就蹦跶上去，当你觉得他还行的时候，基本又要蹦跶下去。

02.新城花园小学&星港中学

4.新城花园

园区最早的商品房，隔壁就是园区第一家邻里中心（新城），再加上湖西最早的新城花园小学，也算湖西的开拓者了。

新城邻里中心早已不如往日，去年去看的时候，正好停业重新装修，新城花园小区也已经旧的明显，不过成交量还行，可能由于小户型比较多，加上低总价，算是湖西上车的“守门员”。

5.东方花园

跟新城花园差不多类型，位置比新城花园稍微差一些，价格也差不多，两个小区当作竞品，不过比新城花园热度低了那么一丢丢。

6.万杨香樟公寓

小区很小，夹在新城跟东方花园中间，没什么房源，成交量也低的可怜，流动性很差，不过有电梯，也算稍微有点竞争力。

阶段性小结，上面6个小区都是星港中学的施教区，均价差不多4万左右，都市花园西区跟华庭苑稍微贵一点。

整体来讲，这6个小区是湖西那边热度较低的，非要说出个所以然来，就是因为学区，不然没法解释贵都和新馨的差价、都市东、西区的差价。

03.新城花园小学&星湾中学

7.新加花园

新城花园PLUS版本，园区第二个商品房，可以当作新城花园的升级版，位置和学区都稍微好一些，价格也自然高那么一点点。

小区价格区分也很明显，80—100㎡，大概5-5.5万；100-130㎡，4-4.5万左右；150㎡以上，3.5万不到。

妥妥的学区驱动购房，改善比例极少。

8.星海人家

以前我一直以为这小区名字是冲着星海学校去的，后来挖了一下小区历史才知道，原来隔壁就是星海街，起名字就图个简单，现在顶流星海学校，15年前估计还不如个大润发有吸引力。

花花绿绿的外立面，跟湖左岸有点像，位置就在新加花园东边，价格也跟新加比较接近，主流户型116㎡的成交均价4.5万左右。

9.天域西区

沿着现代大道从东往西讲，终于快到金鸡湖边上了，去年跟着“大哥”天域东区火了一把，虽然没有“大哥”那么耀眼，也足以傲视湖西其他“小弟”了，在去年统计只有6套成交数据，今年涨到了20套。

成交价自19年以后基本就是上下震荡，虽然成交量上涨，但房价并没有太大起色。

10.天域东区

天域东区去年涨幅非常明显，热度也很高，跟中茵皇冠齐头并进，直接带起了湖西几个改善一起涨，堪称“带头大哥”。

位置极好，紧挨着地标东方之门以及最热闹的商场苏州中心，步行去金鸡湖喷泉也就10分钟的样子，湖西CBD核心区域。

相比西区来说，东区的面积段更大一些，去年成交主力集中在1000-1300万，187㎡的主力面积段，总价同比20年涨了大概300—400W左右，涨幅20-30%。

很漂亮的成交价走势图，有价有量。

04.星湾小学&星湾中学

11.中茵皇冠国际

本来非常低调的老牌豪宅，去年着实出圈了一把，前些年还被调侃为滞涨先锋，房住不炒示范小区，结果去年一下子，房价跟坐了火箭一样，而且这个小区越大的，涨幅越高。

去年成交主力集中在1300-2100万，240㎡的主力户型从20年1100万涨到1500万，房价上涨400万左右，涨幅30%+。

而且该小区业主心态都比较稳（毕竟RICH），降价急售房源非常少见，就挂这么贵，爱买不买。

12.中天湖畔花园

湖西现代大道离金鸡湖最近的高层小区，小区热度不温不火，总价集中在700-900万，均价4.5-5.5万，跟湖左岸是竞品，位置很不错，有些房源也是湖景房，名气没其他几个响亮，溢价比较低，对预算不是很充足的改善来讲，算是比较不错的选择。

星湾西校区就在这个小区后面，走过去上学，近的很。

第二次阶段性小结，湖西的星湾施教区目前是改善主流，从600-900万的学区驱动改善（星海人家、中天湖畔、天域西区）到1000—2000万的核心区域品质大平层改善（天域东区、中茵皇冠），湖西的改善小区这个范围是选择最多的，而且也是市场反馈最直接的。

相比星海学区而言，星湾并不落下风。

05.新城花园小学&星海中学

13.都市花园东区

上文已经大概讲了下都市花园西区和东区的差价，其实主要区别就是学区，加上东区的位置更靠近金鸡湖一丢丢，目前市场热度是要高于西区一些的。

把都市东区跟西区成交均价做个比较，方便各位直观一些。

06.星海小学&星海中学

终于讲到湖西主流的星海学区了，很多人考虑湖西老房子基本出于两点，1、地段，2、星海。地段可以复制，但学区不能，所以星海算是湖西的压舱石了，这些星海学区房，除了个别小区，成交量都不是很高，甚至有些小区因为内部品质，已经远不如老破小好卖。

去年学区房到处在降，还能扛着横盘的也就星海这边了。

14.四季新家园

前段时间有个看官比较了该小区和湖左岸，感觉比湖左岸性价比更高一些，他自己也说了，如果预算高一些，能够到湖左岸的湖景房，还是会考虑湖左岸的，可惜只有700多万预算，然后比较完了选择了四季。

该小区成交均价大概在5.5-6万，700-800万预算可以考虑120-130的户型。

15.新馨花园

同样靠着常台高速，新馨花园的热度比开篇讲的那几个好太多了。从房子角度来讲，都是15年左右的房龄，新馨成交均价还能站上5.5万没有其他理由。

同样比较一下新馨和贵都的成交价均价，方便各位直观点看，以后谁问你星海学区值多少钱，这两小区的差价可以大概衡量一下。

16.苏州中心8&9号

没错，18年底万人摇的倒挂神盘，现在58㎡小户公寓均价大概在7.5万，然而130以上大户型，成交价大概只有5万左右，同样是受学区驱动购房，并且成交量非常高，当年4万不到抢到的利润还是非常可观的，所以这也是为啥市场那么期待万科左岸的原因。

有趣的是，随着去年苏州中心公寓的热销，环球188的小户就冷了起来，很好理解，每年星海学区需求的就那么多人，苏州中心成了环球188替代品。

17.湖左岸

去年成交量比较高的一个小区，金鸡湖边上几个小区，除了馨湖园没怎么涨（面积不大，户型也一般，改善不是很喜欢），其他几个大面积的改善都吹过一阵春风。

湖左岸小区其实很大，湖景房也只有少数前排圆筒楼视野才比较好，面积也很大，180—200㎡，总价1000-1200万，要挑湖左岸的湖景房，只要看户型是不是阳台朝东的圆弧就行，是的再看楼层，那种平层户型大多都是夹缝湖景。

湖左岸小区里面也很一般，可以用非常一般来形容，至于有多一般，你随便找个10年的高层电梯小区应该都差不多这种感觉（隔壁馨湖园小区还行）。

耐不住湖左岸位置好，位置绝对是核心中的核心，离金鸡湖只有百米之遥，去年小区成交价大概在5.5-6万，100㎡那个跟湖景的相对贵一些，其他的都差不多，看楼层。

预算够湖左岸的可以跟刚才讲的四季或者中天一起比较下。

双星海学区的小区很多，这里就不一一介绍了，比如星海边上两个小区名城映象和苏都花园，名城映象是星海学区里均价最贵的，大概6.5-7W左右，苏都相对便宜些，120㎡的也要750万不到，其他的还有加城花园部分区域也还行，馨都就相对比较一般了，有兴趣的可以私聊咨询麦子。

关于湖西的成交，如果不是去年几个改善豪宅大爆发，整体成交量已经非常低了，甚至很多小区一年成交量加起来还没有奥体或者湖东邻里某个小区一个月成交量高。

一方面因为湖西相对成熟，加上学区优势，自住比例较高；另一方面就是湖西靠西的区域已经失去市场热度。很多人经常会说，如果狮山没有新实会怎么样，这个问题湖西同样存在。

其实湖西跟狮山二手房结构很像，湖西可以视作狮山的PLUS版，总价和均价更高一些，但是整体结构很像。

比如狮山的西部主要以刚需小户或者拆迁房为主，成交总价体现在200-300万，湖西的西部那些小区也以刚需为主，成交总价体现在300-400万为主。

狮山改善的门槛基本是600万+，能挑一挑小区，湖西的门槛放大到了700万+，总之两个区域很类似，有兴趣的看官可以对比一下小区。

最后上个图收尾吧，湖西的置换链还是比较清楚的。