大型城市承担改造主力 推动地产复苏
今年以来，政府会议多次讨论城中村改造工作。7 月21 日，国务院常务会议发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，确定了此轮改造的部署重点。根据第7 次人口普查结果，我国共有7 个常住人口1000万以上的超大城市和14 个人口在500-1000 万的特大城市。2022 年，上述21 个城市的GDP 占全国32.0%。随着城中村改造项目开展，上述城市的固定资产投资和商品房需求均会显著提升，为地产行业的复苏提供新的助力。
当前市场估计存在偏误
在对于上述政策效果的研究报告中，主要的估算基础为2020 年执行的第七次人口普查结果。但该数据的统计时期过早，且缺乏对城中村和城郊村落的区分，导致结论高估了政策效果。在本文中，我们采用了最新的城市统计年鉴数据和家庭跟踪调查数据（CFPS），通过实际用电和统计用电差值来估计相关城中村改造存量，能够提供更精确的结果。
促进固定资产投资效果显著
我们预计，上述21 个城市的待改造存量面积约为7.24 亿平方米。按目前政策要求，城中村改造将会在十年内创造超过1.23 万亿元固定资产投资。如果考虑未来政策的潜在变化，改造规划项目涉及的固定资产投资潜力可能超过3.07 万亿元。
乘数效应叠加区域集中 大型城市经济拉动效果显著在对中国经济的影响上，我们估计本次改造将在今明两年度平均提升0.71%的固定资产投资。根据统计局报告，我国资本产出弹性约为0.476，相关固定资产增加将贡献0.34%的年均GDP 增长。按国务院年初提出的5%年度增速预期，约占今年增长目标的6.76%。随着改造项目推进，我们预计相关投资额将于2025 年达到峰值7398 亿元，并为当年提供约0.55%的GDP 增速。与棚户区改造计划相比，本次改造力度相对较弱，对总体经济的贡献约为前者的33.9%。同时，城中村改造具有向大型城市集中的特点，对该部分城市的经济拉动作为更为显著。
