10 月9 日,公司发布9 月经营数据。2023 年9 月公司实现签约面积193.8 万平方米,同比减少14.7%;实现签约金额320.1 亿元,同比减少7.8%。
点评:
9 月销售同比降幅收窄,环比较大幅度增长。2023 年9 月公司实现签约面积193.8 万平方米,同比-14.7%(8 月同比-22.2%),环比+23.0%;实现签约金额320.1 亿元,同比-7.8%(8 月同比-27.0%),环比+41.6%。销售表现也远好于百强房企整体表现,根据克而瑞数据,9 月百强房企整体销售金额同比下滑30.9%,金额环比增加15.0%。公司1-9 月累计实现销售金额2806.1 亿元,同比-10.8%;累计销售面积1818.4 万平方米,同比-6.1%;累计销售均价15432元/㎡,同比-5.0%。
拿地聚焦核心城市,9 月新增5 宗宅地。公司9 月拿地总金额75.4 亿元,拿地总建筑面积79.5 万方,拿地楼面均价9481 元/㎡,拿地金额占销售金额比重23.5%。23 年1-9 月,累计拿地金额827.8 亿元,拿地金额占销售金额比重29.5%。2023 年以来,公司拿地集中于长三角及珠三角地区,根据累积拿地金额计算,长三角占比54.3%,珠三角占比23.5%。其中:上海(24.5%),东莞(14.5%),杭州(8.7%),宁波(8.2%)。
三道红线持续保持绿档。1)23 年公司累计新增发债126.2 亿元,新增债券成本进一步下降至3.05%(22 年发债成本为3.11%)。 2)三道红线持续达标。
根据公司2023 年半年报,公司现金短债比为2.7,净负债率为49.5%,剔除预收账款的资产负债率为67.9%。3)财务管控稳健。公司经营性现金流连续14年为正,债务结构也明显优化,短期借款和一年内到期的有息负债占比为14.2%。
投资建议:公司销售规模保持第一梯队,投资质量提升,经营服务业务快速发展,具备中长期价值。我们维持万科2023-2024 年EPS 分别预计为1.98 元、2.08 元,按照2023 年10 月9 日收盘价计算PE 分别为6.5 倍、6.2 倍,维持“买入”评级。