公司拟转让旗下房地产业务，地产业务对公司净利润的拖累有望改善，公司资产负债表有望显著优化，并带来公司口径盈利能力显著提升。同时，公司经营业务进一步聚焦大健康领域，经营管理效率亦有望提升。我们使用SOTP 估值法，基于公司化妆品业务行业中位估值水平2023E 42x PE，考虑到公司纳他霉素及依克多因等原料发展势头良好，给予公司医药及原料业务30x 2023EPE，最终给予公司目标市值133 亿元，维持“买入”评级。
公司拟转让旗下房地产业务，聚焦生物医药、化妆品、原料等大健康业务。2022年11 月15 日，公司发布公告称：公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司（商业集团）或其所属公司，交易资产范围、交易价格需进一步协商确定，交易方案仍需进一步论证沟通。
地产行业整体承压，剥离后可使公司盈利能力显著改善。○1 此前业绩下滑主要受地产业务拖累：2022Q1-Q3，公司实现营业收入85.29 亿元/+34.33%，归属净利润1.54 亿元/-69.44%，扣非归属净利润1.61 亿元/-68.25%，经营性现金流量净额12.28 亿元/-74.43%；2022Q1-Q3，公司毛利率为26.1%/-6.0pcts，净利率为1.8%/-6.1pcts。公司业绩下滑主要受地产业务拖累：2022Q1-Q3，公司地产业务签约金额56.12 亿元/-52.21%。○2 置出地产业务后公司口径利润改善，经营管理效率有望优化：置出地产业务后，公司其他业务2021 年收入合计约31 亿元，归母净利润合计约2.5 亿元；2022Q1-Q3 收入合计约25 亿元，归母净利润合计约2 亿元。据此公告数据及三季报数据推算，2022Q1-Q3 地产业务净利润约为-4600 万元，负面影响较大。此外，在公司业务进一步聚焦大健康领域后，经营管理效率有望优化。
化妆品业务持续高增，双十一表现亮眼。2022Q1-Q3，公司美妆业务实现营业收入14.29 亿元/+43.91%，毛利率58.56%/-4.65 pcts。其中颐莲营收5.40 亿元/+26.46%，瑷尔博士营收7.45 亿元/+52.66%。在刚刚闭幕的“11.11”购物节，鲁商发展旗下瑷尔博士品牌表现良好。据魔镜市场情报和蝉妈妈数据，瑷尔博士天猫+抖音销售额约1.6 亿元（抖音平台取中值），其中天猫平台销售1.4亿元/+16%，抖音平台销售0.2~0.3 亿元。在化妆品业务方面，公司贯彻4+N战略，颐莲借力公司强大玻尿酸生产研发能力，深耕玻尿酸护肤；瑷尔博士定位皮肤微生态领域，业绩持续高增；善颜强调精准护肤、量肤定制；伊帕尔汗围绕香薰和精油赛道，主打薰衣草材料。同时，公司成立新锐品牌孵化平台打造潜力品牌，成立新平台公司整合内部资源以提高转化复购。
