第65节：第八章 物业管理(2)
（1）第一次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘，并且与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业服务约定期限，但是，在前期物业服务约定期限届满时，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同才能真正生效，前期的物业服务合同也同时终止。
（2）签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分甲级住宅、乙级住宅和普通住宅等），不同类型的物业，有不同的管理标准和收费标准。
（3）业主委员会与物业管理公司在合同中填写双方当事人的姓名或名称、住所。
（4）协商管理项目，并对管理的房地产名称、坐落位置、面积、服务项目等进行约定。
（5）具体商谈管理内容，其中包括房屋的使用、养护、维修；路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房（棚）、消防、停车场、休闲广场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修等。
（6）对管理费用进行约定。物业管理公司在为业主付出的同时，需要收取相应的管理费，物业管理的收费情况比较复杂，由于管理事项不同，收费标准也会有所不同。因此，应当有明确的约定。
（7）确定双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利为：
①根据相关法律、法规，结合本社区的实际情况，制定物业管理办法。小区的管理办法可以是综合性的管理规章，也可以是具有针对性的专项规章。但是，如果物业管理公司制定的规章对小区管理服务来讲属于重大措施，就必须经业主大会或物业管理委员会的认可，否则管理规章不能生效，而且，这种管理规章只属于团体的自律性规章，不属于政府行为，没有法律效力。
②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。
③根据物业管理合同和有关规定收取相应的费用。
④有制止违反规章制度行为的权利。
⑤对于本小区管理中出现的重大事件等，物业管理公司有权将情况向管理委员会通报，并要求管理委员会出面协调和解决。
⑥有权选聘专营公司来承担专项的管理业务。
⑦可以实行多种经营，其收益用来补充小区的管理经费。
⑧履行物业管理合同，依法进行经营。
⑨必须接受管理委员会和小区居民的监督。
⑩业主和物业管理公司可以在合同中约定相关的未尽事宜，比如合同的更改、风险责任等。
（8）约定合同期限，也就是约定该合同的起止日期。
（9）约定双方的违约责任，对不履行或不完全履行合同时所应承担的责任。
