而黄阁的保利天汇、十里方园、海语熙岸,横沥岛的湾区金融城、铂玥明珠ONE这些,也是先跌为敬。
02
破发的楼盘有什么特征?
在做了全广普查后,扒姐发现这些破发的楼盘,大部分集中在楼盘较为集中的外围新盘供应集中的区域,比如黄埔、增城、南沙。
而且大部分都是近一两年入市新盘,都是在价格上呈现出大开大合之势。
从2020年到现在楼市经历了房价涨幅太快而后又开始急刹车,这就导致选在市场最好的节点拿地入市的楼盘,对市场的预期太高,随着调控的一记重锤 ,硬生生地把价格打下去。
番禺大夫山旁的龙光天瀛,2019年拿地一举成为番禺的地王项目,拿地价格2.63万/㎡,在2020年3月开盘价格去到3.5万/㎡,入市不到一年时间,龙光天瀛开始打骨折式疯狂促销。
2021年国庆,龙光天瀛就放出了2.7万/㎡的单位,直接贴着地价卖了,到了去年底,双十一加上“降价潮”,龙光又再次放出全款秒杀专场,折后单价2.4万/㎡,破发了亲。
还有一个有趣的现象,破发的楼盘还有一些是因为对自身定位不清晰,野心太大,定价过高。
比如大冤种龙湖金地天峯,这个盘扒姐去踩过2次,产品和配套都很不错,项目自带龙湖天街商业,地铁上盖门口有3号线东延线,而且位于番禺广场,有18/22两条超级快线可换乘,区位成熟。
园林和产品都很能打,交通、配套、教育都能兼顾,在TOD+商业的热门标签,出于对于自家产品的自信,开发商对市场预估过于乐观,龙湖金地天峯开卖之前,吹风价一直去到5万左右。
可实际的情况却是开盘有惊喜,低至3字头。
2021年10月开盘,当时的价格,90㎡的户型售价3.98-4.2万/㎡,102㎡售价4.38-4.39万/㎡,129㎡售价4.3-4.4万/㎡,最低卖出了39980元/平㎡的价格起步,而且付款快还有折扣。
3字头的价格确实惊喜,但没想到,3字头就像魔咒一样把金地天峯的房价钉得死死的,开盘不到两个月,金地天峯的特价房源就越来越低,甚至有低至3.6-3.7万/㎡的价格。
降价破发的原因各不相同,但破发的项目却有规律可循,这两年入市的新盘,如果拿地价格贵且开盘定价过高,基本难逃破发的命运了。
03
“破发”楼盘还会激增,谁能挺住?
楼市冷淡,房子肯定难卖。
就广州近两个月的新房成网签数据看,7月共网签6320套,环比6月(7776套)下跌19%,而8月的成交更差,前两周(8.1-8.14)才新房网签2678套。
这也基本反映出了广州购房者的买房情绪依旧不高,冷静观望。若是市场没有特别的刺激点,那么成交量和价格下行的空间,还有一定的尺度。