2022年已过去三个季度，房价格局也发生了很大转变。
变局往往意味着机遇，在第四季度新一轮市场行情下，哪些板块仍有很高的发展潜力、哪些板块会“滞涨”呢？
本站说过很多潜力板块，今天来说一说“滞涨”板块。
新站七里塘
新站、瑶海交界出的的七里塘板块，工厂、产业包围且发展成熟，已经不具备了投资前景。
板块内二手房，经历了2016年-2017年的普涨之后，几乎都保持不变甚至下跌的状态。
如京商商贸城，在链家很多挂牌3000元/㎡、4000元/㎡多的房源，都无人问津。
我翻了一下本站当年对这个公寓的资讯记录，有温州炒房客一口气全款买了54套，当时新房售价6500元/㎡，面积约40-90㎡不等。
全按40平小面积算，54套公寓总价也得1400万。然而现在，全亏损了！
还有最典型的两个小区，长虹世纪荣廷和隆昊昊天园，曾经全款也要靠抢的两大万元神盘，如今二手房的表现却不尽如人意。
通过链家网数据我们可以看到，长虹世纪荣廷二手房多在1.1-1.3万/㎡。
考虑收益的话，这样的涨幅空间，已经是在亏本了。
还有另外一个神盘隆昊昊天园，新房销售时均价10078元/㎡。捂盘惜售，多次开盘要求全款，但仍然不缺买房人。
但现在，链家数据显示，格大多都在1.2万上下，看似涨价，但是这些成交房源多是精装，假设是全款购入，这个房子出售还是不赚的。
当然世事无绝对，个别小区如禹洲中央城、高速中央公园等环境、物业不错的小区，二手房也能卖到2万/㎡，只不过并不能带动整个板块的房价。
对于新站置业的购房者，笔者有几点建议：
01、如果是周边自住群体，板块内中海、乐富强、高速等小区，品牌、物业、地铁、商业配套等都还不错，可以选择。
02、新站作为刚需洼地，地铁沿线且品牌不错的楼盘，还是可以考虑的，很多160万总价可以买个大三房；
03、任何一个新区的发展都会饱受质疑，放平心态、给予周期，相信未来会很不错。
高新南岗
说起高新的热门板块，人人都知道蜀西湖、北雁湖，以及科大附中高新中学落位的天乐社区。
但若谈到房价难涨的板块，很多人可能比较陌生。
比如南岗片区，无六中高新中学的学区房，配套资源相对一般的小区，很多成交价并不高。
通过链家网数据可以看到，南岗花园、惠民新村等小区，价格多在1.3万-1.6万之间。
现在的挂牌价，很多也只在1.3万上下。
我们不可否认，当初这些小区新房销售价，可能不过几千/平，对于业主而言，不论怎么都是赚的。
但是在高新市场一片火热的前提下，强势小区都卖到了2.5万+，而这片区域房价仅停留在1.3万上下。
其中差别，还是很大的...
瑶海龙岗板块
瑶海的龙岗板块，适合手上资金不足又想在合肥置业的人，但维度不适合投资。
据安居客数据显示，板块内的大多二手房都在1.1-1.3万/㎡区间，像牡丹园1万/㎡、琥珀名城1.2万/㎡、花溪龙庭1.2万/㎡、恒大城1.3万/㎡等。
而从发展前景来看，龙岗板块依托于东部新中心的建设，但东部新中心的蜕变还需要很长时间。最近东部新中心的规划发展设计曝光，可以看到整个片区的建设、改造都是一项巨大的工程，没有个5年、10年及更长时间是完不成的。
如果想赌一赌东部新中心的发展前景，长期持有倒是可以一试，说不定就是下一个天鹅湖呢。
瑶海火车站
近年来，瑶海和平小学+38中学区房表现非常强势，很多小区都卖到了2万+、3万+，品质很好的保利熙悦府，更是高达近4万/㎡。
但无优质学区房的老旧小区，可就没这个涨幅了。目前瑶海大多数无优质学区二手房，房价处于止步不前的状态。
比如瑶海火车站附近，大多数小区都处在下跌状态，整体大环境比较差的前提下，这类二手房升值几乎没有可能。
一方面，大多数小区都是小品牌开发商开发，物业管理差，加上房龄较老，基本失去了投资价值；
另一方面，没有好学区。即使一些小区挂上了38中学区，但基本是分校，实力一般，即使房龄相对年轻的次新房，也没有表现出学区房应有的坚挺。
所以，即使在楼市火热时期，即使是38中本部学区房，对房价的拉升也疲软无力。
庐阳老城、工业园板块
2万+买入庐阳老城区且没有顶尖学区的，大多都亏损了。
比如18-19年的和顺叶语溪，从2.2万的备案价，曾经有特价房降到1.4万左右，巨亏80万+。
无优质学区加持，再加上板块潜力有限，只能导致房产的不断贬值。
再看二手房，比如中环路内板块地处庐阳老城中心，发展成熟。但同时也意味着板块发展前景已经不大，没有学区等硬核配套的支撑，大多数小区价格只能卖到2万以下，个别房龄较老的小区仅卖1.2万、1.3万左右，甚至不到1万/平。
像翡丽城、金域蓝湾、南国花园几个小区，虽然成交量相对较大，但房价却基本在跌，充分体现了劣质板块资产不保值不抗跌的特征。
还有庐阳北一带，是老庐阳工业板块，聚集了不少工厂，这对于板块整体的发展，有一定限制性。
相较于四里河片区，环境资源、配套资源均有所不足。
房价方面，新房房价多站上了在2.2万+，到了二手房市场，收益性并不高。
所以整体来看，置业庐阳，我的建议是：
1、新房选择品牌或者小区不错的小区，如四里河一带小区，虽价格达到2.3万-2.5万，但潜力依旧很高；
2、选择板块很重要，围绕四里河一带去买，基本不会亏损；
3、二手房除非是有优质学区，否则谨慎考虑。
包河老城区
包河的老破小，要是没有学区的加持，根本没有购买的价值，也不会有什么房价上升空间。
就比如说，卫岗一带，也是无优质学区的加持，低价小区也很多。
非学区房的老破小房龄老，部分已经超过20年，居住环境不是很理想，买它只能自住，后期还要考虑转手卖不出去的问题。
结语
当前合肥市场，西南热、东北冷，已经是不争的事实。
但是，细化到各个区域来看，火热如滨湖、高新等区域，其实也有房价难涨的板块。
所以，置业时一定要保持理性...
