除了异于几家对手的毛利率外，提高利息资本化率是保利发展稳住盈利的另一大助力。2021年年末，保利发展融资总额为3381.92亿元，平均融资成本为4.46%；资本化利息为124.12亿元，按期末融资计算，资本化率为82.29%。
在此之前的2018-2020年，保利发展利息资本化金额分别为94.04亿元、99.71亿元和100.83亿元，资本化率基本都是略超70%，2021年提高了约10个百分点，较之前几年多出的逾20亿元资本化利息无疑是缓解盈利下滑的重要砝码。
保增长摊大饼
收入增加是盈利增长的最大保证，房地产企业过去的签约额是未来结算收入增长的保证。2017-2019年，保利发展签约金额分别为3092亿元、4048.17亿元和4618.48亿元，同比分别增长了47.2%、30.91%和14.09%；之后的2020-2021年公司签约金额为5028.48亿元和5349.29亿元，同比增速分别为8.88%和6.38%，涨幅迅速降至个位数。
由于疫情和宏观经济影响，2021年下半年后房企销售明显放缓甚至负增长，进入2022年后行业基本都是负增长。根据克尔瑞数据，2022年1-4月保利发展签约收入为1212亿元，同比下降超30%，这为房企未来结算收入蒙上了一层阴影。
房企预售的先决条件之一是需要项目开工建设，保利发展保持了较高的新开工面积和在建面积。2017-2019年，公司新开工面积分别为3075万平方米、4396万平方米和4983万平方米，期末在建面积分别为7504万平方米、1.04亿平方米和1.32亿平方米，此时二者的增长还能推动保利发展签约收入的快速增长。
2020-2021年，保利发展新开工面积4630万平方米和5155万平方米，期末在建面积1.52亿平方米和1.64亿平方米，此时增加在建只能换来签约收入的低增长了。而且，与竞争对手相比，保利发展效率相去甚远。以万科为例，2021年公司新开工计容面积约3265.3万平方米，在建总计容建筑面积约1.04亿平方米，全年公司签约收入6277.8亿元。
万科新开工和在建面积都只是保利发展的60%左右，签约收入却多出了近两成，金额接近1000亿元，保利发展的去化效率远逊于竞争对手，积压在手的项目是否隐藏着市场未知的风险呢？
在业绩说明会上，保利发展表示，2021年公司全年可售的货值是7385亿元，去化率74%。但根据公司公布的签约收入与可售货值相比，实际去化率是72.43%，虽没有显著差异，但公司还是夸大了去化率。
