“稳健”是保利发展（600048.SH）公布年报后机构的一致看法。公司有息负债基本顶格增长，剔除预收款后的负债率踩在红线边缘，保增长下在建项目越来越大。在结算并无明显优势下，毛利率却能显著好于几家主要竞争对手，保利发展是如何做到的呢？
2021年，保利发展净利润降幅仅是个位数，这与一众规模房企少辄两位数、动辄腰斩的盈利下滑相比已经实属不易。在其他房企的毛利率大幅跳水时，保利发展毛利率虽也下降但跌幅明显较小。奇怪的是，可比房企结算均价并未明显下降，保利发展倒是降幅不小。若不是利息资本化明显增长，保利发展能否稳住盈利就另当别论了。
机构宣称保利发展稳健，疫情突发后的2020年保利发展似乎并不稳健。公司签约销售增速显著放缓，拿地却直奔高位。与同行相比，保利发展新开工和在建面积更大，换来的签约却更少，超千亿元的开发产品或许直接印证了这一点。
在持续摊大饼下，公司负债增速基本顶着绿档房企的增速上限，合并范围外的联营合营企业涨幅更为明显，这里面又有多少表外负债呢？
毛利率降幅异于同行
2021年，保利发展实现营收2850.24亿元，同比增长17.19%；实现归属母公司股东的净利润273.88亿元，同比微降5.39%。在2021年销售前10的房企中，保利发展的业绩属于佼佼者，利润降幅在两位数以上的同行比比皆是。
2022年一季度，公司营收为335.55亿元，同比增长33.74%；实现归母净利润25.31亿元，同比微增1.18%；27.89%的毛利率明显好于2021年下半年。
2019年，保利发展毛利率创下34.96%的阶段高位，之后的2020年和2021年毛利率分别下降至32.56%和26.78%，期间下降超过8个百分点，增收不增利在所难免。
即便如此，与规模或者销售均价接近的同行相比，保利发展毛利率的降幅相当温和。2021年，万科毛利率仅有21.82%，已经较近期高位下降了近16个百分点，降幅是保利发展的二倍；招商蛇口(13.520, 0.51, 3.92%)毛利率为25.47%，较2018年高位下降超过14个百分点；华润置地毛利率从43.39%降至26.97%，跌幅超过16个百分点；有着地产黄浦之称的中国海外发展即中海地产毛利率也减少了近15个百分点，从38.20%降至23.54%。
不难发现，这几家主要竞争对手的毛利率都是从40%左右下降至25%上下，降幅基本相差不大。保利发展毛利率的降幅能做到对手的一半左右，是有着更为严格的成本控制还是另有其他原因？
